Wanneer u een huurovereenkomst aangaat, is het belangrijk om te controleren of de door verhuurder gewenste bankgarantie wordt geaccepteerd door de bank. Als gevolg van diverse uitspraken van de Hoge Raad zijn de meeste banken namelijk niet meer bereid om een garantie volgens het oude model bankgarantie van de ROZ (de Raad voor Onroerende Zaken) te verstrekken. De reden is dat bij deze vorm van bankgarantie een bank het risico loopt dat zij wordt beperkt in haar verhaalsmogelijkheden richting een failliete huurder. Dit wordt hieronder nader toegelicht, maar eerst het antwoord op de vraag hoe een bankgarantie werkt.
Een bankgarantie is een vorm van zekerheid voor een partij bij het aangaan van een overeenkomst. Vaak eist een verhuurder een bankgarantie ter bescherming van de negatieve gevolgen indien de huurder zijn verplichtingen niet nakomt (bijv. in geval van faillissement). Doorgaans verlangt een bank op haar beurt zekerheid van de huurder door het stellen van een contragarantie. Dit wil zeggen: ingeval de bankgarantie door de verhuurder wordt ingeroepen, kan de bank middels de contragarantie het betaalde bedrag vorderen bij de betreffende huurder.
Tot enkele jaren geleden konden verhuurders leegstandsschade na het faillissement van de huurder claimen onder de bankgarantie. Naar aanleiding van een aantal uitspraken van de Hoge Raad, is dit voor banken veranderd. Nadat een verhuurder de schade wegens leegstand heeft geclaimd bij een bank die zich hiervoor garant heeft gesteld, is het voor de bank niet meer mogelijk om zich vervolgens te verhalen op de boedel van de failliete huurder. Met andere woorden, de bank kan de contragarantie niet meer inroepen jegens de boedel van de failliete huurder. Daarmee wordt de bank beperkt in haar verhaalsmogelijkheden.
In de praktijk wordt de huurrelatie vaak vastgelegd in het ROZ-model huurovereenkomst. Ook was het tot voorkort gebruikelijk om het model bankgarantie van de ROZ te hanteren. In dit model bankgarantie vielen de vorderingen tot schadevergoeding van leegstand onder de garantie.
Als reactie op de eerder genoemde uitspraken van de Hoge Raad, maken de banken thans dikwijls geen gebruik meer van het ROZ-model bankgarantie. Zij hanteren bij voorkeur hun eigen modellen waar de uitkering van de leegstandsschade wel wordt uitgesloten. In navolging op deze ontwikkeling stelt de ROZ sinds medio 2018 een aangepast model bankgarantie ter beschikking, waarin de vorderingen wegens leegstandschade wel zijn uitgesloten indien de huurovereenkomst wordt opgezegd wegens faillissement of surseance van de huurder dan wel omdat de wettelijke schuldsanering wordt toegepast op huurder.
Praktijktip: Een huurder doet er goed aan bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst tijdig te controleren of hij door een verhuurder verplicht wordt in de huurovereenkomst een bankgarantie onder het ‘oude ROZ model’ te verstrekken. Nu banken hiertoe tegenwoordig nog amper bereid zijn, kan dit namelijk tot vervelende situaties leiden. Voordat een huurder akkoord gaat met de inhoud van een model bankgarantie – die bijvoorbeeld als bijlage bij de concept huurovereenkomst is verstrekt – is het raadzaam eerst contact op te nemen met de bank met de vraag of het betreffende model ook voor de bank akkoord is. Mocht dit niet het geval zijn, dan zal er met de verhuurder onderhandeld moeten worden over de inhoud van de bankgarantie. Op zijn beurt doet een verhuurder er dan ook goed aan om vroegtijdig zijn wensen omtrent de inhoud van de te stellen bankgarantie kenbaar te maken aan de huurder. Dit om eventuele vertraging in het onderhandelingsproces te voorkomen.
