De omvang renteaftrek eigen woning is afhankelijk van het eigenwoningverleden, van de gekozen financiering en de vraag of sprake is van samenwonen, een beperkte gemeenschap van goederen of een algehele gemeenschap van goederen.
Problemen doen zich voor indien een van de partners een eigen woning verleden heeft.
Besluit 30 januari 2018
In het besluit van 30 januari 2018 heeft de staatssecretaris van Financiën aangegeven hoe de eigenwoningschuld tussen fiscaal partners moet worden vastgesteld.
In het besluit wordt het volgende voorbeeld gegeven:
X heeft in 2016 een eigen woning verkocht waarvoor hij vijf jaar aftrek van eigenwoningrente heeft genoten. Op de eigen woning rustte een eigenwoningschuld van € 100.000. Bij verkoop is een eigenwoningreserve van € 50.000 gerealiseerd. Y heeft geen eigenwoningverleden. X en Y kopen in 2017 samen een woning van € 200.000 en financieren de aankoop met een gezamenlijke annuïteitenhypotheek van € 50.000, een gezamenlijke aflossingsvrije hypotheek van € 100.000 en € 50.000 eigen vermogen van X. X en Y zijn elkaars partner.
Zowel X als Y hebben een aandeel van 50% in de woning. De verwervingskosten eigen woning bedragen voor zowel X als Y € 100.000. Daartegenover staat dat beiden een aandeel van 50% hebben in de annuïteitenhypotheek van € 50.000 en de aflossingsvrije hypotheek van € 100.000.
Uitwerking op basis van de huidige wettelijke regeling
X heeft een eigenwoningreserve van € 50.000 en voor X is het overgangsrecht van toepassing. X heeft rekening houdend met € 100.000 verwervingskosten en zijn eigenwoningreserve van € 50.000 nog een eigenwoningschuld van € 50.000 waarvoor nog 25 jaar recht op renteaftrek bestaat en fiscaal de aflossingseis niet geldt. Voor Y geldt dat alleen renteaftrek kan worden verkregen indien zijn schuld voldoet aan de sinds 1 januari 2013 geldende aflossingseis.
Voor X geldt dat:
- −Van zijn hypotheek van € 75.000 slechts € 50.000 wordt aangemerkt als eigenwoningschuld, daarvoor heeft X 25 jaar recht op renteaftrek;
- −€ 25.000 valt in box 3 vanwege zijn eigenwoningreserve.
Voor Y geldt dat:
- −Van zijn hypotheek van € 75.000 slechts € 25.000 wordt aangemerkt als eigenwoningschuld. Het aflossingsvrije deel van € 50.000 voldoet niet aan de aflossingseis en valt in box 3;
- −Y 30 jaar recht op renteaftrek heeft over zijn aandeel in de annuïtaire hypotheek van € 25.000.
Goedkeuring
De staatssecretaris heeft in het besluit een goedkeuring opgenomen
Ik acht het ongewenst dat partners waarvan tenminste één voorafgaand aan de gezamenlijke aankoop van de eigen woning een eigenwoningverleden heeft, worden geconfronteerd met een niet-beoogde beperking van de renteaftrek. Deze niet-beoogde beperking van de renteaftrek kan het gevolg zijn van een bestaande eigenwoningreserve of het niet volledig kunnen voortzetten van een bestaande eigenwoningschuld. Daarom keur ik voor zover nodig vooruitlopend op wetgeving het volgende goed.
Goedkeuring
Ik keur onder de volgende voorwaarden goed dat het eigenwoningverleden van beide partners bij helfte wordt verdeeld over beide partners om daarna de individuele EWS en het eigenwoningverleden te bepalen. De goedkeuring geldt met ingang van het belastingjaar 2013.
Voorwaarden
Voor deze goedkeuring gelden de volgende voorwaarden:
- a)De partners kopen de eigen woning aan in een 50%-50%-verhouding en gaan de schuld(en) voor financiering van de woning eveneens in die verhouding aan.
- b)Beide partners doen een beroep op deze goedkeuring door de eigenwoningreserve en de eigenwoningrente op deze manier in de aangifte(n) op te nemen.
- c)Beide partners zijn akkoord met de volgende consequentie: toepassing van de goedkeuring door het zodanig opnemen van de eigenwoningreserve en de eigenwoningrente in de aangifte(-n) geldt ook voor latere jaren. De verdeling bij helfte van het eigenwoningverleden van één of beide partners kan daardoor niet meer worden herzien of teruggedraaid in een later belastingjaar.
Voorbeeld
X heeft in 2016 een eigen woning verkocht waarvoor hij vijf jaar aftrek van eigenwoningrente heeft genoten. Op de eigen woning rustte een eigenwoningschuld van € 100.000. Bij verkoop is een eigenwoningreserve van € 50.000 gerealiseerd. Y heeft geen eigenwoningverleden. X en Y kopen in 2017 samen een woning van € 200.000 en financieren de aankoop met een gezamenlijke annuïteitenhypotheek van € 50.000, een gezamenlijke aflossingsvrije hypotheek van € 100.000 en € 50.000 eigen vermogen van X. X en Y zijn elkaars partner.
Zowel X als Y hebben een aandeel van 50% in de woning. De verwervingskosten eigen woning bedragen voor zowel X als Y € 100.000. Daartegenover staat dat beiden een aandeel van 50% hebben in de annuïteitenhypotheek van € 50.000 en de aflossingsvrije hypotheek van € 100.000.
Uitwerking op basis van de huidige wettelijke regeling
X heeft een eigenwoningreserve van € 50.000 en voor X is het overgangsrecht van toepassing. X heeft rekening houdend met € 100.000 verwervingskosten en zijn eigenwoningreserve van € 50.000 nog een eigenwoningschuld van € 50.000 waarvoor nog 25 jaar recht op renteaftrek bestaat en fiscaal de aflossingseis niet geldt. Voor Y geldt dat alleen renteaftrek kan worden verkregen indien zijn schuld voldoet aan de sinds 1 januari 2013 geldende aflossingseis.
Voor X geldt dat:
- −Van zijn hypotheek van € 75.000 slechts € 50.000 wordt aangemerkt als eigenwoningschuld, daarvoor heeft X 25 jaar recht op renteaftrek;
- −€ 25.000 valt in box 3 vanwege zijn eigenwoningreserve.
Voor Y geldt dat:
- −Van zijn hypotheek van € 75.000 slechts € 25.000 wordt aangemerkt als eigenwoningschuld. Het aflossingsvrije deel van € 50.000 voldoet niet aan de aflossingseis en valt in box 3;
- −Y 30 jaar recht op renteaftrek heeft over zijn aandeel in de annuïtaire hypotheek van € 25.000.
Uitwerking op basis van de goedkeuring
X en Y doen een beroep op de goedkeuring. Omdat X en Y een beroep doen op de goedkeuring gaat het eigenwoningverleden van X voor de helft over op Y. Het eigenwoningverleden van X bestaat uit een eigenwoningreserve van € 50.000 en het recht op overgangsrecht voor € 100.000 waarvoor nog 25 jaar recht op renteaftrek bestaat.
Voor X en Y geldt dat:
- −Het gehele bedrag van hun hypotheek van € 75.000 per persoon wordt aangemerkt als eigenwoningschuld. De eigenwoningreserve van zowel X als Y van € 25.000 wordt volledig in mindering gebracht op de verwervingskosten van zowel X als Y van € 100.000;
- −Van de hypotheek van € 75.000 per persoon € 50.000 wordt aangemerkt als bestaande eigenwoningschuld. Daarvoor hebben X en Y beiden 25 jaar recht op renteaftrek.
- −De resterende € 25.000 per persoon wordt aangemerkt als nieuwe eigenwoningschuld en daarvoor geldt voor X en Y een nieuwe termijn van 360 maanden aflossen en renteaftrek.
X ‘verliest’ € 50.000 overgangsrecht maar raakt daardoor ook € 50.000 renteaftrekverleden kwijt en kan voor dat bedrag weer 360 maanden renteaftrek krijgen. Ook halveert de eigenwoningreserve van X tot € 25.000.
Y ‘krijgt’ een eigenwoningreserve van € 25.000 en een bestaande eigenwoningschuld van € 50.000 waarvoor nog 25 jaar recht op renteaftrek bestaat, maar ‘verliest’ € 50.000 eigenwoningschuld waarvoor nog 360 maanden recht op renteaftrek bestond maar waarvoor wel de aflossingseis zou gelden.
Als X en Y gezamenlijk een beroep doen op de goedkeuring van dit beleidsbesluit wordt de gehele gezamenlijke schuld van € 150.000 aangemerkt als eigenwoningschuld terwijl op basis van de wet van de gezamenlijke schuld van € 150.000 slechts € 75.000 zou worden aangemerkt als eigenwoningschuld.
Voorsituaties waarbij cliënten een andere eigendoms-en schuldverhouding hebben dan 50/50 kunnen partners zich gezamenlijk wenden tot de belastingdienst.
Nadelen beroep op besluit
In het voorbeeld neemt Y het eigenwoningverleden van X voor de helft over. Indien X en Y hun relatie verbreken en Y een nieuwe woning gaat aanschaffen heeft zij voor de nieuwe woning een lagere eigenwoningschuld en 5 jaar korter renteaftrek dan indien zij geen beroep hadden gedaan op het besluit.
Interne draagplichtovereenkomst
De nadelen van het beroep op het besluit kunnen worden opgelost door over de onderlinge schuldverhouding afwijkende afspraken te maken en deze schriftelijk vast te leggen. Dit heeft alleen zin als er geen sprake is van een algehele gemeenschap van goederen. In de draagplichtovereenkomst wordt vastgelegd dat X € 50.000 eigen geld inbrengt en de draagplicht heeft voor de aflossingsvrije lening van € 100.000,-. Ten aanzien van Y wordt vastgelegd dat zij de draagplicht heeft voor de annuïtaire lening van € 50.000,-. Het voordeel voor X is dat zij nog gedurende 30 jaar renteaftrek heeft. Y heeft nog 25 jaar renteaftrek.
Naast de draagplicht dient ook te worden vastgelegd wie de rente op de aflossingsvrije lening en de rente en aflossing op de annuïtaire lening betaalt, bijvoorbeeld naar verhouding van inkomen. Tevens moet worden vastgelegd op welke wijze de verkoopopbrengst van de woning tussen de partners wordt verdeeld.
